德国住房价格稳定的原因与启示

德国的房价长期稳定，供需持久平衡。在金融危机时期，德国的房地产市场逆势而上，呈现繁荣之态。德国房价长期稳定不仅是德国房地产政策有效规制的结果，也是德国社会市场经济制度的必然产物。德国的房地产市场与本国的经济政策和社会发展都具有紧密的联系。

德国 的住房价格长期保持稳定。在1985—2015年的30年中，德国个人收入增长了三倍，房价仅上涨了60%，同期美国的房价则上涨了两倍。德国的房地产市 场不仅在长期内保持了供需平衡，维持了价格稳定，而且很好地解决了中低收入人群的住房问题，使得居者有其屋，保证了经济和社会的稳定。德国房价的长期稳定 背后的深层次原因是什么？德国在房地产市场管理方面有哪些成功经验？这些成功经验对中国有哪些启示？本文将就上述问题进行深入研究和解答。

德国的房地产市场现状及特点

一、德国房地产价格长期保持稳定

德国经济总量约占欧盟经济总量的三分之一，是欧洲第一大经济体。2015年德国人均GDP达到37100欧元，位居欧盟国家前列。尽管德国经济高度发达， 但是德国的房地产价格却低于欧洲其他国家的水平。2012年德国商品房均价为每平方米3094欧元，远低于英国每平方米19100欧元和法国每平方米 14696欧元的均价。[1]总体看来，德国的房价在欧盟国家中处于中低水平。从房价波动上来看，德国房地产价格比较稳定，近十年来没有出现较大幅度波 动。2014年德国房产价格指数比2005年增长13.9%，略低于欧盟14.6%的平均涨幅。德国房价既没有出现北欧国家那样的房产价格高涨，也没有出 现危机国家那样的房产价格大跌。[2]

二、金融危机下德国住房市场价格逆势增长

德国房地产价格的走势与欧洲的整体走势差异较大。如图1所示， 2009年之前，德国的房价持续负增长，国际金融危机爆发后德国的房价不降反升，持续呈现正增长的态势，2013年德国房价增长率达到4.9%。然而，欧 元区的房价与德国相比呈现出相反的趋势。全球金融危机爆发后，欧元区国家房价急转直下，从 2008年开始一直处于负增长状态，至今没有改变。受金融危机影响，欧洲部分国家的房地产市场受到严重冲击，房地产泡沫破裂，特别是西班牙、希腊、意大利 等南欧国家房价跌幅更大，价格稳定、风险更低的德国房地产市场成了国际投资的避风港，部分欧洲国家的房地产投资方将资金转向了德国，从而推高了德国的房地 产价格。这是德国与其他欧元区国家房产价格出现相反走势的一个重要原因。与欧洲其他国家相比，德国房价虽然呈现逆势上涨的趋势，但德国房价仍处于合理区 间，加上德国政府对房地产市场的良好调控，目前德国的房地产价格不存在泡沫风险[3]，也未对德国的整体经济构成威胁。

三、德国房地产市场供给稳定增长

德国统计局公布的数据显示，德国批准建设的住宅数量在1994年达到峰值以后逐年下降。但从2009年开始，德国政府批准建设的住宅数量稳步上升。其 中，2014年批准建设的住宅数量同比增长近5%。2015年1—9月德国政府批准建设住宅数量同比上升4.8%，增加了10300套新住房建设。[4] 可见，尽管欧洲主权债务危机的阴霾仍未褪去，欧洲多数国家的经济复苏依然疲弱，房地产市场持续走低，但是德国的房地产市场在低利率政策和经济稳步增长的推 动下呈现出蓬勃发展的态势。

四、德国住房自有率较低

在德国，只有约50.4%的德国家庭居住在自有住房中（低于欧盟60%的住房自有率水平），49.6%的家庭租房居住，其中45.4%的家庭租住私人租赁 住房，4.2%租住政府或社会住房管理机构提供的社会租赁房。总体看来，德国购房和租房的家庭各占一半。2012年德国共有4055万套住房，德国人口总 数为8043万人，平均每个家庭拥有一套住房，基本能够满足居民的住房需求。[5]购房经济压力不是德国家庭购房率低的主要原因。德国家庭的住房消费支出 占家庭消费支出的比重处于合理范围之内，并呈现下降趋势。2013年，德国家庭支出中用于住房的支出约占家庭总支出的35%，平均每月845欧元用于住房 支出。[6]也就是说，房价并不是阻碍德国家庭购买住房的主要原因。稳定的私人租房市场和完善的社会住房制度满足了不同收入人群的住房需求，这可以看作是 德国住房自有率较低的一个原因。

总之，德国房地产市场具有鲜明的特点，德国的房价长期稳定，供需持久平衡。在金融危机时期，德国的房地产市场逆势而上，呈现繁荣之态。德国房价长期稳定不 仅是德国房地产政策有效规制的结果，也是德国社会市场经济制度的必然产物。德国的房地产市场与本国的经济政策和社会发展都具有紧密的联系。因为德国的社会 市场经济制度是其制定房地产政策的主要依据，所以下面首先对德国的社会市场经济制度及其与房地产政策的关系进行阐述。