德国房屋租赁——自我需求解约条款

近年来到德国学习，工作和生活的中国人越来越多。在德的国人都会面临的一个问题就是住房。或者是作为房屋的承租人，如果在购买了德国房产的情况下还可能是作为房屋的出租人。无论是作为承租方，还是出租方，都会遇到有关住房租赁的一系列问题。比如：作为承租人收到房屋出租人的解约通知，或者被房屋出租人要求补交数额不菲的经营费，又或者承租人在搬离出租房前向出租人提出，最后这两个月的房租直接从其交纳的押金中扣除，他不再另行支付。

无论是这里提及的房屋解约，补交经营费用，或者用押金折抵房租的事宜，事实上都并非处于法律真空领域。恰恰相反，对于房屋租赁德国的法律不仅有着比较详细的规定，而且在这之外还已经出现了数目繁多相关法院判决。无论是承租人或者是出租人，在遇到涉及房屋租赁的法律问题时，都应当及时寻找专业法律人士的帮助。此外，平时也需要多多留意涉及房屋租赁的相关法律知识。

今天我们律所想向大家做一个简单介绍的内容就涉及到房屋租赁的解约问题，具体而言：出租人基于自我需求的解约条款。对于那些未来有意在德投资房地产市场的中国买家而言，尤其有必要对这个规定有一个基本了解。作为外国投资者购买德国已建成的住宅时，特别要审查的一个内容就是：在拟购买的住房上是否已存在房屋租赁关系。因为，一旦房屋已租赁给他人，德国法律中规定了“买卖不破租赁”的这一基本内容 (德国《民法典》第566条)。这也就意味着：基于买卖房屋所出现的房屋产权人的变化，将不会对住房上已存的租赁关系产生影响。原房屋产权人和第三人之间签定的租房合同仍然有效。新的房屋产权人只有在法律规定的情况下，才可解除原来的房屋租赁合同。其中的一个例外情况就是新房屋产权人对房屋的自身需要。

自身需要解约规定在德国《民法典》第573条第二款第二项。这里对“自身需求”的理解，并不仅限房屋出租人，依照该条的规定，还包括了他之外的家庭成员和有关人员。“家庭成员”的范围，虽在民法典中并无定义，但是在司法中有着一系列的个案判定。被法官们认可的，作为出租人“家庭成员的”主体有：出租人子女，兄弟姐妹，孙儿女，父母，祖父母，侄儿侄女，表兄弟姐妹等。而不被承认属于此范围的人员则有，如：离婚后的前夫妻，离婚后出租人曾经的岳父母，曾经的女婿媳妇。

虽然自我需求解约的适用，有人员资格上的要求，然而一旦满足该要求，有关人员只需要给出“合理的，可理解的理由”即可。换言之，出租人并不需要证明其自身或者其亲属正处于无房可住的状态，或者住房面积不够。德国某些州法院甚至在出租人仅仅提出想要回到已经出租的自己的家的情况下，就肯定是存在着合理的，可理解的理由的，是可以适用自我需求解约规定的。

在实践中并不排除可能出现的情况是：出租人以存在《民法典》中规定的对出租房屋的自我需求为理由，向承租人提出解约。事实上，却根本不存在这个需求。自我需求仅仅是一个出租人采用的借口，以实现解约目的。原则上，欺骗性解约是无效的，原房屋租赁合同继续有效。如果承租人在搬出前就已经认识到此点，那么他可以继续留在出租房屋中。如果他已搬出，那么他也能向法院提出重新赋予占有权。但是如果出租人在此期间内，已经将原出租房屋再次出租或者出售，那么这个请求权将无法得到满足。原承租人只能依据《民法典》第280条第一款，要求出租人承担赔偿义务。通过这个赔偿请求权，承租人可以要求出租人赔偿一切基于无效的解约而产生的相关费用。其中不仅包括了律师费，搬家费，而且还包括了其在正常解约的情况下所额外支付的房屋租金。

欺诈解约虽然有存在，但是实践中毕竟是少数。那么，对于大多数情况下的，出租人的确存在自我需求的解约，承租人是否必须毫无例外的搬出租赁房屋？

就此问题，答案是：在出租人的自我需求解约有效的情况下，并不意味着承租人必须搬出。因为法律允许(《民法典》574条第一款)，当房屋租赁关系的结束对承租人个人，他的家庭或者该户中的其他成员意味着极大的困境的时候，承租人可继续留在原租赁房屋中。依照相关司法判决，此类典型的情况比如有： 承租人处于怀孕状态，重大疾病或者正面临重要的考试。此处，立法者是对出租人的结束租赁合约，与承租人继续房屋租赁合同两个利益之间做出权衡，并得出了: 在考虑了前者的情况下，承租人继续租房合同的利益仍占据了上风。需要注意的是，在此实质条件外，承租人针对出租人基于自身需求的解约如要提出异议，还需要满足法律规定的形式性要件，比如：承租人需要向出租人提出签订一个继续房屋租赁关系协定的请求。如果出租人拒绝就此达成协议，那么承租人则可向法院提出请求，由法院的判决代替之。

需要与此区别开的一个问题是，如果承租人缺少以上提到的合法理由，在出租人提出自我需求解约时，拒绝搬离，那么在此情况下，出租人又该如何处理呢？首先，出租人需要在知道承租人会继续使用房屋后的两个星期内明确提出反对继续使用出租屋的异议。其次，在提出异议后，出租人应再次向承租人提出，在一定期限内搬出该出租房屋。第三，积极寻求达成一个出租方和承租方都同意的解决办法。最后，如果一个双方都认可的解决协议无法达成，那么出租方则可以向法院提出收回房屋的诉讼（Räumungsklage）。一旦法院批准之，则可进行强制执行。

出租人的自我需求解约规定对于承租人而言，意味着极大的不确定性。在涉及自我解约的有关法律争议中，德国法院的判决都普遍倾向于对出租方的保护。而自我需求解约对承租人的不确定性，事实上是有可能从一开始就避免的。即：其可以在与出租方签订的租房合同中，明确规定排除适用自我需求的解约。如存在此约定，那么出租方则不得在房屋租赁关系发生后引用法律规定的自我需求解约条款。

总结而言：假如合同中没有就此作出约定，承租方在面临出租方提出的自我需求解约时，也不需要马上放弃自己的权利，搬离住所。而是首先要检查，出租方的自我需求解约是否是有效的。比如：主体资格是否被相关司法判决所承认，是否存在欺诈性解约。即便该解约是有效的，那么也需要检查自身的情况是否符合法律规定可以继续承租的“严重困境”。在肯定的情况下，则还需注意在法定的期限内就出租方的解约提出异议，并明确要求继续现有的房屋租赁关系。

在另一方面，虽然自我需求解约整体上是非常有利于出租人的。事实上，自我解约条款的运用无论是从时间，金钱和精力上，对其而言可能都不是一个达到目的的最佳手段。如果可能的话，出租人应先力图和承租人达成一个提前解除租赁合同的协定。在这个协定中，双方还可就其他事宜，如: 维修费，押金退还，经营费用等等商议并达成一致。